Islas Vírgenes de EE. UU. · St. Thomas · St. John · St. Croix
Programas de propiedad y asociaciones a gran escala en las Islas Vírgenes de EE. UU. — donde el deducible es la póliza real.
St. Thomas, St. John, St. Croix. Propiedad comercial, riesgo de resorts y hospitalidad, y pólizas maestras de asociaciones de condominios y propietarios. Si su programa es grande, complejo o ha recibido una no renovación, esa es la conversación que buscamos. Llevamos colocando riesgo de propiedad difícil desde 1985 y estamos licenciados en el territorio.
Lo que no somos: no perseguimos líneas personales monolínea pequeñas en las Islas Vírgenes. Propiedad a gran escala y asociaciones. Ese es el libro.
El número que decide su reclamo es el deducible, no el límite
Casi todos los reclamos de propiedad decepcionantes en el Caribe se remontan al mismo malentendido. Un deducible porcentual de tormenta con nombre no es un porcentaje de la pérdida. Es un porcentaje del valor asegurado, y es fijo independientemente de cuán pequeño resulte el daño.
Calcúlelo. Un edificio asegurado a $20,000,000 con un deducible de tormenta con nombre del 5% por edificio tiene una retención de $1,000,000. Una pérdida de techo y envolvente de $500,000 producto de una tormenta con nombre no produce ninguna recuperación en absoluto. La póliza respondió exactamente como fue redactada. Nadie hizo nada mal. El asegurado simplemente era dueño de un riesgo que no sabía que tenía.
El porcentaje recibe la atención. La base es donde las cuentas realmente sufren:
- Por edificio — calculado contra el valor del edificio individual donde ocurrió el daño. Generalmente la base más favorable para un programa de múltiples edificios.
- Por ubicación — calculado contra el valor total de la ubicación, incluso donde solo se dañó una estructura.
- Por valor total asegurado — calculado contra todo lo del programa, independientemente de lo que la tormenta haya tocado. En un campus de asociación de múltiples edificios, este es materialmente el peor resultado, y no es raro.
Bajo el formulario ISO CP 03 21, el deducible porcentual de vendaval o granizo aplica por cada ocurrencia y se calcula por separado para cada edificio, para la propiedad personal en cada edificio y para la propiedad personal al descubierto. No toda colocación usa ese formulario, y el mercado no admitido frecuentemente no lo usa. Lea la cláusula de deducible de la póliza que realmente compró.
Dos consecuencias que vale la pena considerar. Primero, el deducible aplica también al ingreso de negocio y gastos adicionales, por lo que la recuperación de elementos de tiempo lleva su propia retención porcentual. Segundo — y esta es la trampa de la que nadie advierte a las asociaciones — corregir un programa subvaluado eleva el deducible retenido junto con el límite. Corregir el subaseguro sigue siendo lo correcto. No es gratis.
Las cifras de costo de reposición del territorio continental no sobreviven aquí
Este es el defecto más común que vemos en los programas de las Islas Vírgenes, y es un defecto que permanece invisible hasta el día en que importa.
Las cifras de construcción publicadas en las USVI, obtenidas de proyectos activos, oscilan entre $400 y $700 o más por pie cuadrado de espacio acondicionado. Los datos del Censo de EE. UU. para viviendas construidas por contratistas en el territorio continental rondan $167 por pie cuadrado. La diferencia no es un recargo. El acero, los accesorios, los acabados, y los componentes mecánicos y eléctricos llegan en contenedor. La mano de obra calificada es limitada. Las cadenas de suministro son largas. La instalación de cisternas es un requisito legal en el territorio y un costo fijo por encima del costo de construcción base.
Luego llega una tormenta y el mercado se mueve de nuevo. El indicador general del sector para el aumento de costos por demanda posdesastre es un incremento en el rango del 20% al 30%, impulsado por escasez de materiales, un grupo inelástico de contratistas y escasez de ajustadores. En un territorio que enfrenta una necesidad de recuperación estimada en $15 mil millones frente a una economía anual de aproximadamente $4 mil millones, el propio gasto de recuperación consume la oferta de contratistas.
Así es como eso impacta al momento del reclamo. El coaseguro le exige llevar seguro a un porcentaje establecido del valor de reposición — típicamente del 80% al 100%, y generalmente un mínimo del 90% en colocaciones globales. La fórmula de penalidad es implacable:
(Seguro Contratado ÷ Seguro Requerido) × Pérdida
Tres edificios que valen $9,000,000 al momento de la pérdida. Un límite de $6,000,000. Un requisito del 90% significa que se requerían $8,100,000. Una pérdida de $3,000,000 con un deducible de $10,000. El multiplicador es $6,000,000 ÷ $8,100,000, o 0,7407. La aseguradora paga $2,222,100, menos el deducible — $2,212,100. El asegurado absorbe aproximadamente $188,000 en penalidad puramente por haber subvaluado el programa.
Agregue una cláusula de margen, que limita el máximo pagadero a un porcentaje establecido — comúnmente del 110% al 150% — del valor declarado en la declaración de valores, y la subvaluación se agrava dos veces. Reduce el tope y activa la penalidad.
Nada de esto es teórico en las Islas Vírgenes. Tras las tormentas de 2017, el propio regulador del territorio identificó públicamente como un problema significativo a los asegurados que no mantenían cobertura al 80% del valor de reposición en los reclamos que siguieron. Note también que la ley de las Islas Vírgenes aborda también la dirección opuesta — el sobreaseguro de propiedad está prohibido bajo el Título 22. El objetivo es el valor exacto, no el valor inflado.
Lo que los suscriptores realmente están analizando
El modelado de catástrofes en el Caribe es inusualmente sensible a los detalles de construcción, y los hallazgos son suficientemente consistentes como para planificar con base en ellos:
- Concreto reforzado — el estilo de construcción tipo "búnker" característico de las Islas Vírgenes de EE. UU. y del Reino Unido y Puerto Rico — típicamente mantuvo su integridad estructural durante las tormentas de 2017, con daños concentrados en elementos no estructurales como ventanas, puertas y calentadores solares.
- Construcción de materiales mixtos — un primer piso de concreto con armazón de madera o mampostería no reforzada arriba — es su propia clase de peligro. El agua que entra por el piso superior migra al inferior, agravando la pérdida.
- Cubierta de techo — la lámina de metal liviana aumenta significativamente la vulnerabilidad en comparación con la teja de arcilla o concreto y el panel de costura continua.
- Geometría del techo — los techos a cuatro aguas (hip) tienen un desempeño considerablemente mejor que los techos a dos aguas (gable).
- Conexiones y antigüedad — las conexiones techo-a-losa y techo-a-pared son modificadores secundarios explícitos, y los edificios más antiguos tienen aproximadamente un 25% más de vulnerabilidad modelada.
Esto no es académico. Tras el mercado difícil de 2023, los reguladores de las Islas Vírgenes reportaron que los reaseguradores estaban exigiendo a las aseguradoras reducir su cartera de construcción de madera y materiales mixtos en el territorio, y que múltiples aseguradoras salieron por completo. El modelado y el comportamiento del mercado coinciden. Si su programa incluye estructuras de madera o materiales mixtos, eso es lo primero que encontrará un suscriptor, y debe ser lo primero que aborde su solicitud en lugar de lo último.
La antigüedad del código de construcción es la otra pregunta umbral. Tras el huracán Marilyn en 1995, el territorio adoptó el Código Uniforme de Construcción de 1994 por recomendación de FEMA, lo que fortaleció sustancialmente los requisitos de resistencia al viento; FEMA posteriormente observó que no hubo daño estructural en los techos de viviendas construidas al estándar de techado actualizado tras Irma y María. El territorio permaneció entonces en los Códigos Internacionales de 2003 hasta que la Ley N.º 8818, vigente el 11 de abril de 2024, adoptó el IBC, IRC e IECC de 2018 con un mecanismo de actualización automática que pone en vigencia cada edición subsiguiente seis meses después de su publicación. Las velocidades de viento de diseño se establecen mediante mapas de velocidades de viento específicos del territorio incorporados al código enmendado, por lo que la cifra aplicable es específica del sitio y puede superar materialmente el valor de referencia territorial en crestas y laderas.
En la práctica: previo a 1995, posterior al Código Uniforme de 1994 y posterior al código de 2024 son tres conversaciones de suscripción diferentes. Conozca a cuál de ellas pertenece cada edificio de su programa antes de ir al mercado.
Asociaciones de condominios y propietarios
El trabajo de asociaciones en las Islas Vírgenes tiene dos características estatutarias que la mayoría de las juntas nunca han revisado en detalle, y ambas golpean con más fuerza después de una tormenta.
Primero, el deber de asegurar es condicional, no absoluto. Bajo la Ley de Condominios de las Islas Vírgenes, el administrador o la junta obtiene seguro donde la declaración o los estatutos lo exigen, donde la mayoría de los propietarios lo requieren, o a solicitud de un primer acreedor hipotecario de registro. El estatuto establece que la cobertura se escriture a nombre del administrador o la junta como fideicomisario de los propietarios en los porcentajes de la declaración, y que las primas son gastos comunes. Lo que el estatuto no hace es establecer un límite, exigir valoración al costo de reposición, exigir cobertura de tormenta o inundación, ni especificar un formulario de póliza maestra. Todo eso proviene de la declaración y de los requisitos del prestamista. Una asociación que cree que el estatuto la protege está confiando en algo que no existe.
Segundo — y esta es la disposición que debería leerse en voz alta en una reunión de junta — si la asociación no determina dentro de sesenta días del daño si reparar o reconstruir, la propiedad pasa a ser propiedad común en los porcentajes de interés indiviso anteriores, los gravámenes se adhieren a esos intereses, cualquier propietario puede solicitar la partición, y en una venta los ingresos netos del seguro se agrupan con los ingresos netos de la venta y se dividen por porcentaje de interés. Los ingresos del seguro no están estatutariamente reservados para la reconstrucción. Sesenta días es un plazo muy corto en un territorio donde los ajustadores escasean y los contratistas tienen compromisos por meses.
Qué formulario de póliza maestra tiene realmente la asociación
| Formulario | La póliza maestra responde a | El HO-6 del dueño de unidad debe cubrir |
|---|---|---|
| Muros desnudos (Bare walls) | Cáscara, áreas comunes, elementos estructurales — techos, estructura, aislamiento. Se detiene en los montantes. | Acabados interiores, pisos, gabinetes, accesorios, instalaciones fijas, propiedad personal, responsabilidad |
| Entidad única (Single entity) | Muros desnudos más accesorios originales instalados por el promotor, a la especificación original únicamente | Mejoras y adiciones, propiedad personal, responsabilidad |
| Todo incluido (All-in) | Estructura y accesorios permanentes dentro de la unidad, incluyendo mejoras hechas por propietarios actuales o anteriores | Propiedad personal, responsabilidad, evaluación de pérdidas |
La declaración rige dónde caen los límites de la unidad, y las declaraciones de la póliza maestra y el certificado rigen lo que responde. Ni una ficha de listado ni un resumen verbal de la administración constituyen evidencia de nada. El fallo más común que vemos es un dueño de unidad que lleva un límite de vivienda HO-6 dimensionado para una póliza maestra de todo incluido cuando la asociación en realidad compró entidad única — una brecha que solo aparece después de un daño interior.
La evaluación de pérdidas es donde el deducible recae sobre los propietarios individuales
Calcúlelo honestamente. Un campus de asociación de $40,000,000 con un deducible de tormenta con nombre del 5% lleva una retención de $2,000,000. Si la junta evalúa eso entre los miembros, la parte de cada propietario llega como una evaluación de pérdidas. Un HO-6 estándar proporciona $2,000 de cobertura de evaluación de pérdidas. Los comentarios de la industria recomiendan rutinariamente aumentar ese límite a $50,000 o $100,000, y la cobertura de evaluación de pérdidas responde a evaluaciones derivadas tanto de pérdidas de propiedad subaseguradas como de reclamos de responsabilidad. Note que algunas coberturas de evaluación de pérdidas tienen sublímites específicos para el deducible de la póliza maestra — el mecanismo es real y el lenguaje del sublímite necesita leerse en el formulario individual, no asumirse.
Una junta de asociación que no ha comunicado a los dueños de unidades su deducible maestro en dólares en lugar de porcentajes tiene una exposición de gobierno junto a su exposición de propiedad.
Ingreso de negocio: treinta días no es una curva de recuperación en una isla
Los formularios de ingreso de negocio ISO incluyen treinta días consecutivos de ingreso de negocio extendido automáticamente. Ese valor por defecto asume una recuperación en el territorio continental. No describe las Islas Vírgenes.
La evidencia de 2017 es inequívoca. La energía eléctrica fue restituida a los residentes en marzo de 2018 — aproximadamente seis meses. El propio registro de recuperación de FEMA documenta trabajos de reparación que continuaron hasta febrero de 2022, aproximadamente cuatro años después de la tormenta. La reconstrucción de escuelas públicas aún se reportaba ante la Legislatura en 2026. Los datos de reconstrucción comercial privada no se publican, por lo que el registro de infraestructura pública es un indicador aproximado más que una medida directa — pero es más que suficiente para establecer que un período extendido de treinta días y un límite de ingreso de negocio de doce meses no son posiciones defendibles en un riesgo comercial o de asociación en las Islas Vírgenes.
El endoso de período de indemnización extendido está disponible en incrementos de treinta y noventa días hasta 720 días. La razón por la que importa es que reabrir no es lo mismo que recuperarse. Una propiedad puede estar operativamente habilitada mientras la economía circundante aún no ha vuelto — que es precisamente el escenario que vivió el territorio.
La inundación es una colocación separada, y los mapas son antiguos
Las Islas Vírgenes de EE. UU. participan en el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones como una única comunidad territorial — St. Thomas, St. John y St. Croix juntas bajo un mismo identificador de comunidad, en el Programa Regular, en lugar de como comunidades municipales separadas. Eso es inusual y significa que la administración de llanuras de inundación se ejecuta territorialmente.
Dos hechos pertenecen a toda conversación sobre propiedad en las USVI. El mapa de inundación actualmente vigente para el territorio data de abril de 2007 — una década antes de que la temporada de tormentas de 2017 remodelara la costa y el drenaje. Y el territorio no aparece en los registros del Sistema de Calificación Comunitaria de FEMA, por lo que los descuentos de prima disponibles para comunidades CRS en otras partes no están disponibles aquí.
Los límites del NFIP rara vez son adecuados para un programa comercial o un campus de asociación. El exceso de inundación es un componente estructural de un programa bien construido para las Islas Vírgenes, no un complemento opcional. Note también que un endoso de deducible porcentual de tormenta no anula las exclusiones de daños por agua — la marejada ciclónica y la inundación pueden permanecer excluidas bajo la póliza de propiedad independientemente de cómo esté redactado el deducible de viento.
Mercado admitido, líneas de excedentes y lo que exigen las Islas Vírgenes
El seguro en el territorio está regulado por la División de Banca, Seguros y Regulación Financiera dentro de la Oficina del Vicegobernador, quien personalmente ostenta el título de Comisionado de Seguros — una diferencia estructural real respecto a la mayoría de los estados de EE. UU.
Cuando la capacidad no está disponible en el mercado admitido, la colocación en líneas de excedentes en las Islas Vírgenes tiene requisitos específicos bajo el Título 22:
- Esfuerzo diligente. La cobertura puede colocarse con una aseguradora no autorizada solo cuando no está disponible de aseguradoras autorizadas tras un esfuerzo diligente, y no puede colocarse meramente para obtener una prima menor. El corredor presenta un informe confidencial y una declaración jurada de búsqueda diligente dentro de treinta días, y la declaración jurada es de acceso público.
- Elegibilidad de la aseguradora. Las aseguradoras no autorizadas deben tener capital y superávit agregados de al menos $7,000,000, con requisitos adicionales de fondos fiduciarios para aseguradoras extranjeras. La División publica una lista de aseguradoras no autorizadas elegibles mediante boletín.
- Impuesto a la prima. Se aplica un impuesto del 5% sobre las primas de líneas de excedentes, remitido trimestralmente. En un riesgo de múltiples jurisdicciones, el impuesto recae sobre la prima asignable apropiadamente a las exposiciones de las Islas Vírgenes.
Sobre la cuestión del mercado residual, sea preciso: existe en el estatuto una Autoridad de Seguro contra Vendavales y Terremotos de las Islas Vírgenes bajo el Título 22. Lo que no existe es evidencia pública de que opere como un mercado de último recurso funcional del modo en que lo hacen Florida Citizens o fondos similares. Cuando el Vicegobernador abordó la disponibilidad de cobertura de vendavales durante el mercado difícil, la orientación dada a los residentes fue buscar cobertura a través de aseguradoras licenciadas o productos de líneas de excedentes — no a través de la Autoridad. Planifique su colocación en el mercado de líneas de excedentes, no en un respaldo.
Un detalle de calendario que vale la pena apuntar. La ley de las Islas Vírgenes generalmente exige quince días de aviso para cancelación por falta de pago, fraude o tergiversación material, y treinta días para otras cancelaciones y para la no renovación, con notificación requerida a cualquier acreedor hipotecario o pignorante con interés. Para una propiedad comercial financiada por prestamista o una póliza maestra de condominio, ese requisito de notificación al acreedor hipotecario es el mecanismo que hace visible una no renovación antes de que se convierta en un incumplimiento de convenio. Los términos de la póliza pueden ser más generosos que el piso estatutario; lea la suya.
Dónde está el mercado ahora
El mercado de propiedad en general ha estado ablandándose por ocho trimestres consecutivos. El índice del segundo trimestre de 2026 de Marsh ubicó las tasas de propiedad en América Latina y el Caribe con una baja del 14% interanual, con la propiedad global bajando un 12%. La reaseguración lo está impulsando — las tasas globales de catástrofe de propiedad cayeron aproximadamente un 16% para 2026, el descenso anual más pronunciado desde finales de los años noventa, con términos que también se amplían junto con el precio.
El informe del segmento del Caribe de AM Best de febrero de 2026 describe un ablandamiento acelerado en los precios de reaseguro de propiedad con capacidad aumentando lentamente, mientras advierte que las aseguradoras de isla única llevan un riesgo de concentración elevado. Localmente, el regulador de las Islas Vírgenes aprobó aumentos de tasas en el rango del 5% al 10% en 2024 para ayudar a las aseguradoras a mantener capacidad, con problemas de disponibilidad concentrados en la construcción de madera.
Dos advertencias contra leer el número del titular como buenas noticias para su renovación. La propiedad costera expuesta a catástrofes continúa cotizándose según los resultados del modelo de catástrofe más que según su propia experiencia de pérdidas, por lo que un historial de pérdidas limpio no entrega automáticamente el promedio del mercado. Y los informes del sector hasta 2026 han identificado específicamente a las asociaciones de propietarios como enfrentando dificultades particulares incluso en un mercado a la baja.
Traducción: este es un mejor año que 2023 para llevar un programa de las Islas Vírgenes al mercado, y sigue siendo un mercado donde la calidad de la solicitud decide el resultado. Valores, detalles de construcción, antigüedad del techo y datos COPE son lo que separa las cuentas que obtienen el ablandamiento de las que reciben un rechazo.
Actividad de alquiler a corto plazo en edificios de asociaciones
El territorio licencia los alquileres a corto plazo — alojamientos proporcionados por menos de noventa días en hogares privados, condominios y villas — bajo un marco vigente desde julio de 2021, y uno de los propósitos declarados de ese marco era permitir que las asociaciones de propietarios supervisaran el cumplimiento.
La consecuencia para el seguro opera en dos direcciones y las juntas deben entender ambas. Si un huésped transitorio está cubierto bajo la póliza maestra de la asociación no siempre es claro en el formulario. Y a nivel de unidad, una aseguradora puede tomar la posición de que la actividad frecuente de alquiler a corto plazo constituye un uso comercial, que los formularios estándar de propietarios excluyen — una posición que puede producir un reclamo denegado, una no renovación o términos modificados. Las asociaciones que quieren controlar esto generalmente lo hacen a través de la declaración y los estatutos, comúnmente con requisitos de período mínimo de alquiler, en lugar de esperar que la póliza maestra lo resuelva después de una pérdida.
Lo que necesitamos para cotizar un programa de las Islas Vírgenes
- Declaración de valores por edificio, con metraje cuadrado y la base utilizada para desarrollar el costo de reposición — no las cifras del año anterior trasladadas automáticamente.
- Clase de construcción por edificio: concreto reforzado, mampostería, armazón de madera o materiales mixtos. Identifique explícitamente las estructuras de materiales mixtos.
- Antigüedad del techo, tipo de cubierta y geometría por edificio. Cualquier trabajo documentado de conexión techo-a-losa o techo-a-pared.
- Año de construcción y cualquier documentación de mejora al código posterior a 1995 o posterior a 2024.
- Póliza que vence actualmente con la cláusula de deducible completa — porcentaje, base y cualquier mínimo o máximo.
- Cinco años de historial de pérdidas, valorados.
- Para asociaciones: la declaración, el formulario de póliza maestra vigente y el deducible maestro actual expresado en dólares.
- Zona de inundación y datos de elevación donde estén disponibles, y cualquier colocación existente de NFIP o exceso de inundación.
Las solicitudes que llegan con los puntos del 1 al 4 completos obtienen resultados materialmente mejores que las que no. En un mercado que cotiza según los resultados del modelo, los datos COPE son la negociación.
Hable con el dueño
Llame al 609-812-1962 o escriba a info@heustons.com. Heuston's Insurance Services LLC lleva colocando propiedad comercial difícil desde 1985 y está licenciado en Nueva Jersey, Pensilvania, Nueva York y las Islas Vírgenes de EE. UU.
Véase también: Seguro de condominios y HOA en St. Croix · Calculadora de deducible de tormenta con nombre
Esta información es solo educativa y no enmienda la cobertura. La cobertura es específica a los hechos y depende del formulario de póliza, endosos, exclusiones, condiciones y la ley aplicable vigente al momento de la pérdida. Las referencias estatutarias se proporcionan para orientación general y no constituyen asesoramiento legal; confirme el texto vigente contra el Código Oficial de las Islas Vírgenes. Consulte la póliza y la ley aplicable.
Preguntas Frecuentes — Propiedad Comercial y Asociaciones en las USVI
¿Qué tamaño de riesgos de propiedad trabajan en las Islas Vírgenes de EE. UU.?
Programas de propiedad comercial a gran escala y pólizas maestras de asociaciones de condominios y propietarios en St. Thomas, St. John y St. Croix. Eso incluye campus de múltiples edificios, propiedad de resorts y hospitalidad, edificios comerciales y elementos comunes de asociaciones. No somos el corredor indicado para líneas personales monolínea pequeñas en el territorio.
¿Por qué el deducible de tormenta con nombre es más importante que el límite?
Un deducible porcentual de tormenta con nombre se calcula contra el valor asegurado, no contra el tamaño de la pérdida. En un programa con un deducible del 5%, una pérdida parcial puede caer completamente dentro de la retención y no producir ninguna recuperación. La base importa tanto como el porcentaje: por edificio, por ubicación y por valor total asegurado producen retenciones muy diferentes con la misma tormenta.
¿Por qué las cifras de costo de reposición del territorio continental fallan en un programa de las USVI?
Los materiales, accesorios y componentes mecánicos llegan en contenedor, el grupo de mano de obra calificada es limitado, y las cifras de construcción publicadas en las USVI son varias veces los promedios del territorio continental. Una declaración de valores construida sobre supuestos de costo del territorio continental subestima el costo de reposición antes de que llegue una tormenta, lo que activa las penalidades de coaseguro y los límites de las cláusulas de margen al momento del reclamo.
¿Está una asociación de condominios de las USVI obligada por ley a contratar seguro?
La obligación bajo la Ley de Condominios de las Islas Vírgenes es condicional y no absoluta. Se aplica donde la declaración o los estatutos lo exigen, donde la mayoría de los propietarios lo requieren, o donde un primer acreedor hipotecario de registro lo solicita. El estatuto no establece un límite, no requiere costo de reposición y no exige cobertura de tormenta o inundación. Esos términos provienen de la declaración y de los requisitos del prestamista.
¿Qué sucede con los ingresos del seguro si una asociación decide no reconstruir?
Bajo la Ley de Condominios, si la asociación no determina dentro de sesenta días del daño si reparar o reconstruir, la propiedad pasa a ser propiedad común en los porcentajes de interés indiviso anteriores, y en una venta los ingresos netos del seguro se agrupan con los ingresos netos de la venta y se dividen por porcentaje de interés. Los ingresos del seguro no están estatutariamente reservados para la reconstrucción. Las asociaciones deben entender esa ventana de sesenta días antes de una tormenta, no después.
¿Por qué el ingreso de negocio necesita un período de indemnización extendido en las Islas Vírgenes?
Los formularios de ingreso de negocio ISO incluyen treinta días de ingreso de negocio extendido automáticamente, lo que asume una curva de recuperación que los plazos de reconstrucción en la isla no siguen. El trabajo de recuperación pública en el territorio tras las tormentas de 2017 se extendió por años. Reabrir no es lo mismo que recuperar los ingresos previos a la pérdida, y el endoso de período de indemnización extendido es lo que aborda esa brecha.
¿La propiedad de las USVI se escribe en el mercado admitido o a través de líneas de excedentes?
Ambos, según la construcción, los valores y el historial de pérdidas. Las limitaciones de capacidad y las restricciones de los reaseguradores sobre la construcción de madera y materiales mixtos han empujado una parte significativa del riesgo de propiedad del territorio hacia el mercado no admitido. Las colocaciones de líneas de excedentes en las Islas Vírgenes tienen sus propios requisitos, incluido un estándar de esfuerzo diligente, un marco de aseguradoras elegibles y un impuesto al seguro del cinco por ciento.
¿Cómo funciona la cobertura de inundación en las Islas Vírgenes de EE. UU.?
El territorio participa en el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones como una única comunidad territorial que cubre St. Thomas, St. John y St. Croix, en lugar de como comunidades municipales separadas. El mapa de inundación actualmente vigente para el territorio data de 2007, lo que es anterior a la temporada de tormentas de 2017. Los límites del NFIP son frecuentemente inadecuados para un programa comercial, por lo que el exceso de inundación es una parte normal de la estructura y no un complemento opcional.
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Programas de propiedad y asociaciones a gran escala en las USVI desde 1985. Licenciado en NJ, PA, NY y las Islas Vírgenes de EE. UU.