Seguro de huracán y propiedad para St. Croix — hecho para la tormenta, no para el folleto.

Los Dos Peligros Que Definen una Póliza de Condominio en St. Croix

El seguro de condominios en St. Croix no es lo mismo que asegurar un condominio en el territorio continental. Dos peligros de catástrofe están en el centro de cada colocación — huracán y terremoto — y cada uno conlleva su propio límite, su propio deducible y su propio mercado. Una póliza maestra copiada de una asociación del territorio continental casi nunca lleva límites adecuados de tormenta con nombre o de terremoto para un edificio caribeño, y la brecha solo se hace visible después de una pérdida.

Las Islas Vírgenes de EE. UU. recibieron un golpe directo y consecutivo de los huracanes Irma y María en septiembre de 2017 — dos tormentas de Categoría 5 en dos semanas. Las compañías reajustaron los precios del territorio con dureza después, y el mercado admitido para propiedad expuesta a catástrofes en las USVI sigue siendo delgado. St. Croix también se ubica a lo largo de la sísmicamente activa Fosa de Puerto Rico; la región ha producido terremotos y tsunamis destructivos históricamente, razón por la cual los prestamistas y las juntas prudentes tratan el terremoto como un requisito de cobertura, no una opción.

Lo Que las Juntas de Condominios en St. Croix Hacen Mal

La mayoría de las brechas de cobertura en un condominio de St. Croix no son exóticas — son el resultado predecible de tratar un edificio caribeño como uno del territorio continental. Los problemas que surgen después de un reclamo:

• Subasegurado a valor — Los costos de reconstrucción en las USVI (materiales importados, capacidad limitada de contratistas después de una tormenta) están muy por encima de los supuestos del territorio continental. Un edificio asegurado a un valor antiguo o basado en el continente enfrenta una penalidad de coaseguro en una pérdida parcial por huracán.
• Supuestos de deducible fijo — Las juntas presupuestan un deducible fijo, luego descubren que el deducible de tormenta con nombre es un porcentaje del valor del edificio — un número de seis cifras en un edificio de múltiples unidades, por evento.
• Sin límite de terremoto — El viento recibe atención; el terremoto se omite. Los prestamistas lo requieren cada vez más, y una pérdida por sacudida en un edificio sin cobertura recae completamente sobre la asociación.
• Dueños sin cobertura de evaluación de pérdidas — Cuando el deducible maestro activa una evaluación especial, los dueños de unidades sin cobertura de evaluación de pérdidas en su HO-6 pagan de su bolsillo — una fuente frecuente de disputas y reclamos de D&O.
• Suponer que la inundación está incluida — La marejada y el agua de suelo están excluidas de las pólizas de viento. Sin una colocación de inundación separada, las unidades costeras de planta baja quedan expuestas.
• Dependencia de una sola compañía — Depender de una sola compañía admitida que luego sale del mercado de las USVI deja a la asociación luchando en la renovación. Las líneas de excedentes y las colocaciones por capas agregan resiliencia.

Heuston's estructura los programas de condominios en St. Croix a través de mercados estándar, de líneas de excedentes y especializados de catástrofes — alineando la póliza maestra, las recomendaciones de HO-6 del dueño de unidad y la estrategia de deducibles de modo que la asociación no quede expuesta a una evaluación no asegurable. La cobertura está sujeta a revisión de aseguramiento.

Conozca la Isla: St. Croix por Exposición

St. Croix es la más grande de las Islas Vírgenes de EE. UU. — aproximadamente 84 millas cuadradas, cerca de 40 millas al sur de St. Thomas y St. John, ubicada sola en su propio banco en el Mar Caribe. Dónde se ubica un edificio, cómo está construido y qué tan cerca está de la costa mueven el aseguramiento. Un programa maestro bien estructurado refleja la exposición específica de la propiedad, no una tarifa genérica "caribeña".

La exposición varía a lo largo de la isla

• Christiansted y la costa centro-norte — el puerto histórico y los condominios cercanos: inventario denso y más antiguo de mampostería con exposición al frente marítimo y al paseo, a la marejada y a la lluvia impulsada por el viento.
• East End — el extremo más seco y más expuesto al viento de la isla; el alcance de mar abierto hace del viento de tormenta con nombre el peligro dominante.
• North Shore y el lado de la selva tropical — terreno empinado sobre la costa, donde las consideraciones de lluvia, escorrentía y erosión se sitúan junto al viento.
• Frederiksted y el West End — el puerto occidental y el muelle de cruceros; costa baja con exposición a marejada e inundación.
• Interior y la llanura centro-sur — apartada de la costa; el viento y el terremoto siguen siendo los peligros gobernantes, la inundación generalmente menor.

La construcción importa tanto como la ubicación

Los edificios de concreto reforzado con techos y persianas clasificados para huracanes se aseguran de manera muy diferente a las estructuras más antiguas de armazón de madera o mampostería mixta con techos a dos aguas. La edad del techo, las conexiones techo-a-pared, la protección de aberturas y el año de la última renovación mayor son centrales tanto para el precio como para la disponibilidad de mercado. Una declaración precisa de valores y una tasación actual son los dos documentos que con más frecuencia mueven una colocación de St. Croix a favor de la asociación.

Revisión Gratuita de Brechas de la Póliza Maestra

La condición más común — y más peligrosa — en un condominio de St. Croix es una póliza maestra redactada por debajo del costo de reposición. Cuando una junta sabe, o razonablemente debería saber, que sus edificios están subasegurados y no actúa, esa exposición puede recaer personalmente sobre los directores a través de su deber fiduciario. Una revisión de brechas de cobertura es cómo una junta se adelanta antes de que una tormenta fuerce la pregunta.

Heuston's ofrece a las juntas de asociaciones una revisión sin costo y sin compromiso del programa maestro actual. Usted obtiene una lectura en lenguaje sencillo de dónde se sitúa realmente la exposición — y cómo se vería una colocación mejor estructurada. Es un análisis educativo para una propiedad de su tipo; no declara ni confirma los términos de la póliza real de ninguna asociación específica.